La evaluación económica de la “tierra” como factor de producción admite múltiples interpretaciones. Algunos señalan que su oferta es fija, y dado aumento poblacional y de ingresos, es de esperar -por la creciente escasez relativa- aumentos en su precio. Otros argumentan que la oferta no es fija, sino que puede modificarse mediante inversiones de distinto tipo: desde los polders en Holanda, hasta grandes obras de ingeniería que permiten transformar desiertos en vergeles. Israel representan un ejemplo de esto último.
La tierra es un recurso valioso, sin embargo, como ha señalado el economista agrícola (y premio Nobel) T.W.Schultz diversas razones llevan a pensar que su importancia decrece conforme avanza el proceso de desarrollo. De hecho, y en relación con la Argentina, un estudio del Centro de Estudio de Finanzas Públicas, de la Universidad Nacional de La Plata (UNLP) muestra que el Impuesto Inmobiliario pasó de representar 60-70 por ciento de la recaudación total a comienzos del Siglo XX, a 10 por ciento en la actualidad. En el mismo período, el impuesto a los Ingresos Brutos aumentó de 10 a 80 por ciento del total. Si bien estas estimaciones no incluyen derechos de exportación, los cambios son significativos, en especial dado que han ocurrido cuando simultáneamente las alícuotas del Inmobiliario han aumentado sustancialmente.
Suponiendo que en el mercado actúan “agentes racionales”, el precio de la tierra refleja el flujo de fondos descontado o (Valor Actual Neto o VAN) que es dable esperar de ésta hacia el futuro. Pero la proyección del VAN requiere predicción de múltiples variables. Una de ellas es la importancia que se le dará al presente versus el futuro: la “tasa de descuento”: a igualdad de todo lo demás, cuanto mayor es esta menor será el VAN del activo. Y esta tasa depende del costo del capital que tienen los inversores, costo influido en particular por su percepción del riesgo implícito en la inversión.
La caída en precio de la tierra ocurrida a partir de 2012 puede interpretarse a la luz no sólo de la caída de precios de commodities en el mercado internacional, sino también como consecuencia de la política anti-agro imperante. Y esta caída persiste hasta 2023 aún en un escenario de fuerte recuperación (2021-2023) en los precios internacionales de estos productos.
La evolución del precio de la tierra puede compararse con la de otros activos. Por ejemplo, en el período 2000-2024, el índice Standard and Poor (“S&P”), que refleja la cotización de un amplio portafolio de acciones en la bolsa de Nueva York tuvo un incremento de 7 por ciento acumulado, aunque con amplia variabilidad, llegando en algunos años a aumentar mas de 20-25 por ciento, y otros (excepcionales) a caer 20-40 por ciento. Al respecto, si a los aumentos de precio de la tierra comentados anteriormente lo sumamos el retorno que la tierra genera obtenemos el retorno total asociado al activo: si suponemos un aumento de precio del recurso de 3,5 por ciento anual, y una renta por explotación de 3 por ciento, arribamos a un retorno total de 6,5 por ciento, no demasiado alejado de los vaivenes del índice S&P.
Como comentario final, para el período 2024 y lo que va del 2025 existe cierta evidencia de recuperación en precios de la tierra con respecto a los cuatro o cinco años previos. Que esto persista o se consolide dependerá tanto de la política dirigida al sector (no solo nacional, sino provincial y municipal) como así también de la marcha de la macroeconomía.
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Los autores son docentes de la Ucema
